土增税扣除项目 土增税扣除项目包括契税吗

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房地产开发企业土地增值税清算(简称土增)

1、房地产行业税收政策的调整一直是行业焦点，其中，房地产开发企业的土地增值税清算（简称土增）更是企业运营中的重要环节。要理解这一过程，首先要知道房地产企业增值税的计算方法。当房地产开发商销售新建楼盘后，遵循营改增政策，他们需缴纳增值税。

2、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

3、土增税清算条件：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权。土增税清算指土地增值税清算。

土增税扣除项目包括哪些

1、土增税扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税扣除项目包括以下几种：拿到土地使用权所需要交的费用；运用土地的成本花费；建造房屋和配套设施的成本花费，或者是旧房屋和配套物品的评估价值；转让房屋所需要的税费；财政部让扣掉的其余项目。

3、法律主观：根据《 土地增值税 暂行条例实施细则》（财法字19956号）： 第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：与 转让房地产 有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的 教育费附加 ，也可视同税金予以扣除。

4、《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。

不退还的认购金应做为土增税的计税依据吗

不退还的认购金应做为土增税的计税依据 土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。

与应税项目相关的不退订金转营业外收入是应税，应计入应税项目合并计算应交增值税。与应税项目无关的是非应税。订金应做其他应付款，收到时借：库存现金 / 银行存款贷：其他应付款—订金交易继续转收入定金和订金是两个概念。定金如果反悔不退还，订金要退还。

因此，未办预售证先收认购金，房企取得这笔收入，不需要预缴增值税。

政府保障房不免征土地增值税，目前各项税收文件中均没有保障性住房可以不征或免征土地增值税的规定。保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的具有保障性质的各类住房。

土增的项目怎么划分

《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。

土增税扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。土地增值税这个税种对于房地产企业来说，税负占比较大，税率从30%起，最高达60%，清算单位如何划分直接影响增值率和税率的高低，进而影响税款的多少。

房地产开发成本之和；（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用。

详细划分如下所示：土方工程 平整场地：平整场地系指厚度在±30cm以内的就地挖、填、找平。土方：凡挖土厚度在30cm以上，坑底宽度在3m以上及坑底面积在20m2以上的挖土为挖土方。沟槽：凡槽底宽度在3m以内，且槽长大于槽宽三倍的为沟槽。

如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用缴土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。